Alquilar por dueño directo en buenos aires

Alquilar por dueño directo en buenos aires

Si hay algo que es difícil para cualquier extranjero que viene a argentina es alquilar un departamento. Más allá de que los precios de alquiler en la ciudad de buenos aires tienden a ser muy altos por la cantidad de turistas y estudiantes extranjeros que vienen a la ciudad, también los requisitos que piden quienes alquilan complican muchísimo el encontrar vivienda.

La «garantía propietaria» es algo que piden los dueños de los departamentos en argentina para alquilar. Esto viene a ser un familiar que posea propiedad en argentina (o buenos aires) y que pueda respaldar la deuda en caso de que el inquilino no quiera pagar el alquiler. Algo así como un «codeudor».

Como se imaginarán la mayoría de quienes venimos a argentina no tenemos familiares y mucho menos dueños de propiedades aquí.

Dado que la opción más económica para alquilar un departamento es por dueño directo entonces nos vamos quedando con estas opciones:

  • Dueños directos que acepten seguro de caución
  • Dueños directos que acepten recibo de sueldo
  • Dueños directos que acepten seguro de caución + recibo de sueldo
  • O un dueño directo que no pida ninguna de las anteriores

Los seguros de caución vienen a ser aseguradoras de la mano de un banco que ofrecen eso mismo un «seguro» en caso de que un inquilino no quiera pagar, entonces de alguna manera «respaldan» esa posible deuda. Para tener un seguro de caución es necesario trabajar en blanco y tener recibo de sueldo.

¿Dónde encontrar ofertas por dueño directo?

Una de las primeras opciones hace unos años era buscar en el sitio web solodueños, el problema de esa plataforma es que si bien antes eran solo dueños directos ahora es una mezcla de «todo» y es difícil encontrar los anuncios reales de un dueño directo, también muchas veces hay anuncios que no lo aclaran y terminan pidiendo garantías de todo tipo. Aquí se pierde mucho tiempo buscando y de lo poco que hay es tener la suerte que alguien no se haya adelantado ya.

Una segunda opción es a través de grupos de facebook. Aquí el problema es que usualmente hay muchas estafas con los alquileres, por ejemplo pedir dinero por adelantado o fingir una entrega de llaves y robarse el dinero de ingreso al departamento. Si bien hay muchos dueños directos «honestos» también podemos caer en alguna estafa, de eso ya hablamos en este artículo.

Una opción muy buena es la del sitio ListadoDirecto que es una página web que recopila información de dueños directos y te envían por mail los datos de contacto incluyendo qué tipo de garantías pide el dueño. Ahorra mucho tiempo ya que podemos filtrar por aquellos dueños que no piden garantía, solo recibo de sueldo o seguro de caución. La mejor parte es que al tener los dato de un dueño directo podemos charlar con él/ella y tratar de llegar a un acuerdo. El servicio tiene un costo ínfimo desde $5 pesos diarios y si no estamos satisfechos nos devuelven el dinero.

Otra cosa que me ha gustado mucho de ListadoDirecto es que te ofrecen toda la información sobre las condiciones del alquiler (cuánto serán los aumentos, expensas y costo mes a mes) lo cual está buenísimo saber antes de alquilar ya que muchos dueños directos (al no haber un contrato de por medio) pueden cambiar las reglas de juego a su antojo.

Si no lo sabías por la inflación en argentina los alquileres sufren ajustes anuales entre el 10% y el 30%, siempre es importante saber cuánto nos van a aumentar el costo del alquiler dado que normalmente los contratos para alquilar un departamento son a 2 años.

A través de páginas como Argenprop o Zonaprop también suelen publicarse anuncios por dueño directo, de todos modos suele pasar lo mismo que con la página de solo dueños, muchos de los anuncios no dan todos los requisitos y se pierde muchísimo tiempo llamando a cada opción, en muchos casos las mejores opciones ya están tomadas.

¿Qué cosas a considerar cuando alquilamos por dueño directo?

Bien aunque ya mencioné algunas vamos a listarlas nuevamente para tener un «check-list» de lo que debemos siempre tener en cuenta al momento de alquilar un departamento:

  • Cuánto será el costo de ingreso
  • Cuánto costará mes a mes el alquiler
  • Cuánto cuestan las expensas
  • Qué servicios ya vienen o no incluídos
  • Cuáles serán los aumentos/ajustes anuales por inflación
  • Verificar las instalaciones eléctricas y de agua del departamento
  • Si viene o no amoblado o semi-amoblado

Si nunca has alquilado un departamento en argentina podrías llevarte varias sorpresas, es importante que discutamos en detalle cada uno de estos «items».

El costo de ingreso: El primer mes usualmente es más costoso, esto se debe a que algunos dueños suelen pedir un «depósito de seguridad», mes en curso y mes por adelantado o alguna comisión. Esto es muy variable pero suponiendo que un alquiler cueste $6.000 ARS mensuales, el primer mes podría llegar a salir hasta $18.000 ARS. Es importante preguntar cuánto cuesta el ingreso al departamento.

Alquiler y Expensas: Una cosa es el alquiler que le pagamos al dueño y otra cosa las «expensas» que vienen a ser los gastos administrativos del edificio «administración». Si vivimos en un departamento estaremos pagando mes a mes el alquiler + administración.

Servicios: Es importante definir antes de alquilar si los servicios como agua, luz, teléfono, Internet o ABL ya están incluídos en el costo del alquiler, en caso de que no sea así tendremos que pagar mes a mes: alquiler + administración + servicios.

Aumentos por inflación: Esto es una práctica legal y muy común donde un dueño puede aumentar anualmente entre el 10% y  30% (es su decisión cuánto aumentar) el alquiler (las expensas también pueden aumentar pero eso está definido por la administración del edificio, no por el dueño). Es importante preguntar al dueño del departamento cuánto será el aumento para el próximo año y evitarnos una sorpresa. En la página Alquiler dueño directo te avisan de antemano cuánto será el aumento lo cual viene muy bien.

Verificar todo antes de alquilar: Es importante fijarse en las instalaciones eléctricas, probar los ventiladores, llaves de agua, gas, calefón (de haberlo) y en general antes de dar el pago inicial. Usualmente los inquilinos deben pagar por los daños del departamento, si algo ya viene en mal estado o dañado pasará a ser nuestra responsabilidad. Lo mismo aplica para los muebles, que las sillas, mesas, puertas de armarios y demás se encuentren en condiciones.

Los dueños directos son la mejor opción al momento de alquilar en buenos aires porque tienen las ofertas más económicas, las inmobiliarias o los servicios de alquiler para extranjeros más conocidos como (alquileres temporarios) siempre buscan comisiones y precios muy altos. Si bien es un tema de paciencia siempre nos va a beneficiar el bolsillo alquilar por este medio que por otro.

 

Alquilar en Córdoba

Alquilar en Córdoba

Una de las grandes preocupaciones para los extranjeros al momento de llegar al país es la vivienda. Es importante que estén muy atentos y que tengan mucha paciencia, ya que encontrar un lugar ideal y cumplir con todos los requisitos, es un tanto complicado, pero no imposible.

Las dos formas para alquilar son a través de una inmobiliaria o con el dueño del inmueble directamente. Ya sea por el uno o por el otro los requisitos son siempre los mismos:

  • GARANTÍA PROPIETARIA (alguien que posea una propiedad, preferiblemente en la misma provincia donde se pretende alquilar).
  • RECIBO DE SUELDO (el monto del recibo que les exijan dependerá del valor de la propiedad que pretenden alquilar).
  • DECLARACIÓN JURADA DE INGRESOS (en caso de ser trabajador independiente o monotributista).
  • MES DE DEPÓSITO (no todos lo exigen, pero la gran mayoría sí).
La garantía propietaria es un dolor de cabeza, no solo para los extranjeros, sino también para los mismos argentinos. Muchas veces hay personas que tienen familiares con propiedades en otras provincias, y aun así no son aceptadas. A pesar de que insisten mucho con el tema de la garantía, una vez un corredor inmobiliario me confesó que poco se hacía con esta en caso de que el inquilino se fuera y no pagara, ya que el proceso administrativo es tan largo y tedioso que normalmente desisten de este camino para intentar cobrar una deuda; por el contrario, con el recibo de sueldo, el tema es distinto, puesto que es fácil de ser embargado al momento de una mora. Es por ello que exigen siempre la combinación de los requisitos.

 

Hablando del recibo de sueldo, este también suele ser un inconveniente, ya que muchas personas no están registradas de forma legal en sus empleos. Recuerde que para trabajar legalmente en Argentina usted requiere del CUIL el cual se obtiene al tramitar la Residencia Temporaria.

GASTOS

Para que se hagan una idea de cuánto se necesita en el primer mes para ingresar a un lugar, les dejo un ejemplo con el valor de un alquiler de $3000:

  • $3000 (alquiler primer mes).
  • $3000 (mes de depósito. Recuerden que no todos lo piden. Lo devuelven al finalizar el contrato).
  • $2160 (comisión inmobiliaria [para quienes no alquilen con dueño], es el 3% del valor total de los meses de alquiler, es decir el 3% de 72000 [24 meses de alquiler]). Si bien es cierto que la ley dice que es el 3%, no se sorprendan si les cobran mucho más, ya que la mayoría de las inmobiliarias abusan de este porcentaje —un penosa realidad.
  • $600 aprox. (gastos administrativos: timbrado legalización del contrato en una entidad bancaria), certificación de firmas (escribano o central de policía), comisión inmobiliaria (en caso de no alquilar con dueño directamente).

TOTAL: $8760

 

Alquiler

Alquiler

 

Una vez que se haga efectivo el contrato, deben darle de alta a los servicio de luz y gas. Para esto, son necesarios los siguientes documentos:

  • Copia del contrato.
  • Copia DNI del titular.
  • Copia impuestos municipal y rentas de propiedad (para certificar domicilio. Esto lo brinda la inmobiliaria o el dueño).
  • ­Formulario de solicitud del servicio. Ingresando en la página de EPC y ECOGAS se llena previamente el formulario.

El medidor de luz y gas se cobran con la primera factura, es decir, la instalación del servicio. El pago del consumo de estos dos servicios es bimensual.

Por lo general el servicio de agua y los impuestos (municipal y rentas) están incluidos en el alquiler. En caso de que estos no estén incluidos, agua e impuesto municipal se paga mensual y rentas trimestral.

 

El contrato tiene una duración de dos años, en caso de irse antes, deben pagar una multa por incumplimiento del mismo.

 

Al vivir en un departamento, aparte del pago mensual del alquiler y los servicios, deben sumarles las expensas, estas contemplan la limpieza en espacios comunes del edificio, mantenimiento ascensor, luces, sueldo del guardia de seguridad y sueldo del encargado. El precio de las expensas es relativo, varía teniendo en cuenta la cantidad de servicios que les ofrecen en el edificio. Hay algunos edificios que te incluyen hasta el servicio de internet y cable, por supuesto, el costo es bastante alto.

 

Al momento de entregar el bien inmueble hay que tener en cuenta lo siguiente: bajas de los servicios con libre de deuda (luz y gas). Para esto deben solicitar la baja vía internet y pagar el saldo pendiente, después deben presentarse con el último recibo pago y el DNI del titular en las sucursales de ECOGAS y EPEC. Además, en el contrato debe constar de qué forma se debe entregar el inmueble, es decir, si se encarga el mismo inquilino de dejarlo en condiciones o este le da un dinero al dueño o a la inmobiliaria (debe estar especificado en el contrato) para que se haga cargo de dejarlo en condiciones (pintura y reparación). Por lo general se hace de esta última forma para evitar inconvenientes.

CONSEJOS

  1. Eviten lugares con expensas: estas suelen ser un dolor de cabeza, porque es un gasto del cual no se puede tener control, ya que su aumento es, por lo general, desmedido y sin previo aviso. Lo preferible es buscar un complejo de departamentos que presenten pocos gastos de expensas.
  2. Alquilar con dueño: de esta forma pueden evitar la comisión y por lo general la negociación de precios y pagos no es taxativa.
  3. Busquen lugares que les incluyan los impuestos en el alquiler.
  4. Les dejaré varios grupos de Facebook en los que podrán ver muchas ofertas de la ciudad y comunidades para conseguir alquileres:

BUSCO ALQUILAR en CORDOBA SIN GARANTIA

CASAS Y DEPARTAMENTOS EN ALQUILER/ VENTA.CORDOBA

Alquilar en Córdoba SIN comisión

 

 

Cómo alquilar un departamento en Argentina

Cómo alquilar un departamento en Argentina

Una de las grandes necesidades que tienen tanto Argentinos como Extranjeros es la de un lugar para vivir. Sin embargo alquilar una casa o departamento en Argentina no es un tema tan fácil como en otros países.

En éste post pretendo explicar cómo funcionan los alquileres en Argentina, qué se requiere para alquilar, cómo conseguir un lugar y qué posibilidades tenemos para encontrar un lugar donde vivir.

Como algunos ya saben estoy desde el 2009 en Argentina y sí, la experiencia de buscar un lugar para vivir es un problema que nos afecta a todos constantemente.

Primero están los factores económicos del país que con  la estanflación (estancamiento más inflación) actual hacen que el precio de la vivienda sea tal vez lo más costoso que tengamos que pagar al vivir en Argentina.

Pasé por distintas etapas antes de poder alquilar un lugar solo para mí, entre eso: Vivir en casas de familia, vivir con compañeros e incluso llegué a pasar todo un año en la habitación de un hostel.

¿Porqué es difícil alquilar en Argentina?

La demanda es uno de éstos factores, especialmente en Buenos Aires con el gran flujo de Extranjeros y Nacionales buscando un lugar hay un movimiento inmobiliario importante y generalmente lo que sale en una buena ubicación y a buen precio se va rápidamente.

Los costos, si bien algunos arrendatarios respetan los precios del mercado (pese a la situación del país) muchos otros son conscientes de las necesidades que surgen de la demanda, entonces suben los precios descaradamente los cuales pueden ser inasequibles para muchos.

La garantía propietaria, éste es tal vez el requisito más difícil de todos, la gran mayoría de los arrendatarios exigen al futuro inquilino una «garantía propietaria», es decir, un documento que respalda la posesión de una propiedad, aunque eso no es todo, ésta garantía debe ser Propia o de un Familiar directo (hermano, padre, madre…) y para el colmo tiene que ser de la misma ciudad donde se pretende alquilar.

Como podrán imaginar la mayoría de extranjeros no tienen familiares en Argentina que sean dueños de una propiedad en la misma ciudad donde van a residir, incluso para los Argentinos también es un problema pues muchos no tienen propiedades y otros, que vienen del interior del país no siempre les aceptan la garantía propietaria de otra ciudad (provincia).

Permanencia de 2 años y reajuste, como comentaba anteriormente, la estanflación afecta mucho el bolsillo de todos nosotros, frente al aspecto de la inflación los dueños pueden realizar hasta un máximo del 20% de aumento en el alquiler por año y lo mismo aplica para la renovación.

Trato de decir que, si su alquiler mensual le cuesta $2,000 pesos todo el primer año pagará $2,000 ARS, para cuando termine el primer año viene el primer reajuste por inflación que será del porcentaje que el dueño decida, teniendo como techo (máximo) un 20%, es decir que el primer mes del segundo año de alquiler sería por ejemplo $2.000 + 20%.

Como a los dos años se termina el contrato, hay que renovarlo. Se sigue aplicando igual el aumento, entonces, cada año vayan sumando 20% y en algún momento el alquiler llegará a un valor impagable, por lo cual no es raro ver que la gente se mude constantemente para evitar los altos costos de Alquiler.

Dónde buscar alquiler de departamentos

Hay muchas páginas en internet como ZonaProp o Solo Dueños donde buscar.

Aunque recientemente se han creado muchos grupos y comunidades en Facebook (buscar «Alquilar departamento» en Facebook) y se encontrarán con páginas donde dueños directos promocionan sus departamentos a un costo más elevado que las inmobiliarias, lo que buscan es que un grupo de amigos o estudiantes alquilen todos juntos un departamento, una práctica muy común hoy día.

Alternativas a la garantía propietaria

Los propietarios y las inmobiliarias son conscientes de la necesidad de alquilar para muchos que no poseen la dichosa garantía. Con el paso del tiempo surgieron opciones:

  • Dueños que realizan alquiler directo al inquilino sin requerir garantía (Charlar con el dueño y llegar a un arreglo económico)
  • Seguros de Caución (O Seguros Bancarios)
  • Alquiler Temporario
  • Alquilar se puede (recientemente implementado por el Gobierno de la ciudad de Buenos Aires)

Alquiler con dueño directo

Algunos dueños publican anuncios en internet en sitios como Solo Dueños publicitando los departamentos y sin exigir garantía.

Generalmente éste tipo de dueños piden un adelanto o depósito además de una comisión (por seguridad) que puede ser:

  • 1 o 2 meses de alquiler como comisión
  • 1 o 2 meses de alquiler como depósito (regresa al inquilino cuando deja el departamento)
  • 1 o 2 años por adelantado

Hay que tener precaución para que el dueño, al no haber un contrato escrito de por medio, se quede el dinero del depósito excusándose en algún «desperfecto o daño» en el momento de entregar el departamento.

También se debe considerar que al no existir una cláusula acerca del tiempo en un contrato, el dueño podría pedir el departamento en cualquier momento, lo cual lo obligaría usted a mudarse, tal vez, en un momento complicado.

Seguro de Caución o Seguro Bancario

Es un tipo de garantía que no todos los dueños y no todas las inmobiliarias aceptan pero con el cual existe una mejor probabilidad de alquilar un departamento,

Algunas empresas como Monclair o bancos como Supervielle o Banco Ciudad ofrecen éste tipo de garantías, visitando los enlaces podrán ver los requisitos.

Además de la comisión que el banco o la empresa que gestiona la garantía exige, se deben cumplir una serie de requisitos como ganar «determinado salario» o que el costo del alquiler no supere «X» porcentaje de su salario.

Alquiler Temporario

El alquiler temporario es una opción donde no se obliga un contrato de 2 años pero sí a una renovación trimestral o semestral.

Los dueños de éstos departamentos también ajustan el precio a la inflación aumentando hasta un máximo del 20% en la renovación, es decir, que si es trimestral, cada 3 meses aumentará un 20% su alquiler, lo mismo que si fuese semestral sería 20% más cada 6 meses.

Como son alquileres temporarios, muchos dueños no cobran el tope del 20% sino más bien un 10% o 15% para permitir que los inquilinos permanezcan durante periodos más largos de tiempo.

Aún así no es  una opción  muy atractiva para mi gusto, son departamentos más costosos que un alquiler común, eso sí, incluyen todos los servicios, son amoblados (no falta prácticamente nada) pero el valor de los mismos podría no ser algo realizable para muchos.

Por ejemplo, un departamento de 2 ambientes estaría entre $2,500 ARS y $3,000 ARS dependiendo de la zona de Buenos Aires, pero si fuese un Alquiler Temporario estaría cerca de los $5,000 a $7,000 ARS por mes.

El Programa Alquilar se Puede GCBA

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Ayuda para personas que no poseen garantía propietaria.

 

Éste programa promovido por el gobierno porteño ayuda a las personas que no poseen garantía propietaria, deben cumplir con una serie de requisitos los cuales pueden leer en su sitio web.

Algunos presupuestos

Expongo algunas cifras que «más o menos» se adaptan a las búsquedas que yo realizaría para mis necesidades.

Presupuesto para un Departamento 2 ambientes por cada caso

Con Dueño directo

  • $900 ARS – Expensas Mensuales (gastos administrativos del edificio)
  • $2,500 ARS Mensuales – Alquiler
  • $2,500 ARS Depósito de 1 mes (a veces hasta 2 meses)
  • $2,500 ARS Comisión (generalmente)
  • $250 ARS – Todos los servicios (Agua, Luz, Gas, ABL, Impuestos)
  • $400 ARS – Internet y telefonía fija
  • TOTAL: $9,050 ARS para ingresar al depto y luego los gastos mensuales.
  • (Consideren que anualmente subirá el alquiler hasta un 20%)

A través de Inmobiliaria (con garantía o seguro de caución)

  • $900 ARS – Expensas Mensuales (gastos administrativos del edificio)
  • $2,700 ARS Mensuales – Alquiler
  • $2,700 ARS Depósito de 1 mes (a veces hasta 2 meses)
  • $2,700 ARS Comisión (a veces 2 meses o mes y medio de comisión)
  • $250 ARS – Todos los servicios (Agua, Luz, Gas, ABL, Impuestos)
  • $400 ARS – Internet y telefonía fija
  • TOTAL: $9650 para ingresar al depto y luego los gastos mensuales.
  • (Consideren que anualmente subirá el alquiler hasta un 20%)

Alquiler temporario

  • Todos los servicios incluyendo internet incluídos
  • No se pagan expensas
  • No requiere garantía
  • $5,000 ARS – Alquiler Mensual
  • $10,000 ARS – Depósito de Seguridad (Dos meses como depósito de seguridad)
  • $5.000 ARS – Comisión (Un mes de comisión, a veces uno y medio)
  • TOTAL: $20,000 ARS para ingresar al depto y luego los gastos mensuales.
  • (Consideren que anualmente subirá el alquiler entre un 10% y 15% aunque no se sorprendan si les cobran un 20% también.)

Como verán, lo más costoso es ingresar al departamento (llave en mano) después los otros gastos son más manejables según los ingresos de cada persona o grupo de amigos.

Si finalmente es imposible conseguir un lugar siempre pueden buscar una habitación en un hostel y esperar a conocer a alguna persona para compartir gastos.

Alquilar en Argentina

Debido a que muchos extranjeros llegan a Argentina con la idea de alquilar un departamento o casa, les recomiendo leer éste artículo donde se exponen los métodos para hacerlo, los requisitos y sugerencias para poder concretar un contrato de alquiler seguro y confiable.

 

 

 

Éste artículo se complementa con «dónde vivir en Buenos Aires«.

Si es su primera vez viajando a Argentina, le recomiendo hospedarse en un buen hostal.

Como consejo personal, si deciden compartir alquiler; no alquilen con cualquier persona, puede ser una pesadilla 🙂

Cómo Alquilar casa o departamento en Argentina

 

Éste es un tema sencillo pero un poco largo, así que sugiero paciencia para el lector.

En éste artículo se explica de la A a la Z todo lo que necesita conocer sobre cómo alquilar en Argentina y algunos costos de alquileres en Buenos Aires.

Siendo extranjero en Argentina, solo conozco cinco métodos para alquilar un departamento o casa:

  1. Encontrar alquiler por Dueño Directo «Muy difícil de encontrar»
  2. Alquilar por Inmobiliaria con Garantía Propietaria (Garante) «El más difícil de concretar»
  3. Alquilar por Inmobiliaria con Seguro de Caución (Garantía Bancaria) «Mi recomendado»
  4. Alquiler Temporario «Fácil pero costoso»
  5. Otras opciones como Residencias Estudiantiles, Hostales o similares «Muy fácil»

Más adelante pasaré a explicar cada una de las opciones en detalle.

 Precauciones al alaquilar una casa o departamento

  • Averiguar el costo de las expensas (aplica para los edificios de departamentos por lo general)
  • Conocer si debe o no pagar impuesto municipal
  • Conocer qué servicios vienen o no incluídos en las expensas (Agua, Gas o Luz)
  • Determinar cuáles servicios deben pagar «Agua, ABL, Gas» y cáda cuánto
Las expensas son gastos adminsitrativos del edificio, como pagarle al encargado de limpiar los pasillos, sacar la basura, vigilancia u otros conceptos similares, aunque muchas veces también incluyen gastos de algún servicio público como agua o gas.

Alquilar por Dueño Directo

 

Alquilar por dueño directo

Alquilar por dueño directo | Es una opción fácil para alquilar, pero muy difícil de encontrar

Ésta es la opción más difícil de encontrar, son pocos los dueños que es arriesgan a alquilar sin una garantía de por medio. El modo de contactar dueños directos usualmente es boca a boca (algún conocido), un anuncio en la calle (riesgoso) o anuncios en páginas web o redes sociales como Facebook (riesgoso)

Hay pocos dueños directos, se debe a que hay muchas casas tomadas en Argentina. Las personas consiguen un lugar, se meten con hijos o ancianos y ante la ley son intocables, pueden vivir sin pagar mucho tiempo hasta que por medio de la ley se pueda (o no) sacar a las personas del inmueble. Ésto genera miedo en los dueños, por lo cual siempre buscan garantías.

Ventajas

  • El objetivo es que no pidan garantía de ningún tipo (aunque algunos pueden pedir garantía bancaria, lo cual es más asequible)
  • Una relación de confianza y directa con el propietario del inmueble
  • Menos dinero de comisión o anticipo (usualmente)
  • Más facilidad para adquirir el departamento que otros medios

Desventajas

  • Si no hay contrato de por medio, es un arma de doble filo, puede perjudicar al inquilino (si es una estafa) o perjudicar al dueño (si el inquilino no paga y se «toma» la casa o el inmueble.
  • Si el dueño tiene mala intención, puede incrementar rápidamente el alquiler (no habiendo contrato de por medio) las reglas de juego no son claras.
  • Nos pueden pedir el departamento o casa sin previo aviso (no hay contrato)

Alquilar por Inmobiliaria con Garantía

 

Alquilar por Inmobiliaria con Garantía

Alquilar por Inmobiliaria con Garantía | Es la opción más común, pero la más difícil para alquilar

Es la opción más usada y conocida, pero también la más complicada. A veces puede resultar difícil incluso para los mismos Argentinos.

Generalmente los departamentos que se alquilan por inmobiliaria requieren una garantía propietaria de respaldo, eso quiere decir que, solamente podremos alquilar con las siguientes variantes:

  • Un familiar directo o indirecto es dueño de una propiedad (finca raíz) en territorio Argentino y pone su propiedad como garantía de pago en el momento de firmar el contrato de alquiler.
  • Un familiar directo o indirecto es dueño de una propiedad (finca raíz) en la ciudad donde se alquila y pone su propiedad como garantía de pago en el momento de firmar el contrato de alquiler.
  • Un familiar directo o indirecto es dueño de una propiedad (finca raíz) en el barrio donde se alquila y pone su propiedad como garantía de pago en el momento de firmar el contrato de alquiler.

La garantía más solicitada por las inmobiliarias (en mi experiencia) es la de un Familiar Directo (padre, madre, hermano) dueño de una propiedad en la ciudad donde se alquila.

Y como la mayoría de extranjeros no tenemos familia en Argentina (o al menos los que visitan ésta página) pues alquilar se convierte en algo tedioso.

Imaginen lo difícil que ya es para los Argentinos que tienen una casa en Córdoba y quieren alquilar en Buenos Aires y no les aceptan la garantía porque no es de la ciudad.
Algunas personas venden éste tipo de garantías, no lo recomiendo pues generalmente las inmobiliarias investigan éstos temas, asesorense bien con la inmobiliaria antes de comprar una garantía. (Mi recomendación: No compren garantias)

Ventajas

  • Hay un contrato de por medio, las reglas de juego son claras para el dueño y para el inquilino, quedan claros los pagos mensuales y los aumentos escalonados, sean semestrales o anuales
  • Tenemos algo seguro por el período de alquiler (el contrato nos protege de expulsión inminente, siempre y cuando no se rompan normas del contrato o la locación donde se vive)

Desventajas

  • Es muy difícil conseguir un (garante / co-deudor) que ponga su propiedad como garantía en el momento de firmar contrato.
  • Hay que pagar mucho dinero de comisiones para la inmobiliaria, firma de contratos y meses de depósito o anticipados. Usualmente es: Dos meses de depósito, un mes de anticipo, dos meses de comisión, gastos de firmas o contrato.

Alquilar por Inmobiliaria con Seguro de Caución (Bancario)

 

Alquiler Seguro de Caución | Una opción segura y buena para los Extranjeros

Alquiler Seguro de Caución | Una opción segura y buena para los Extranjeros

Los bancos y otras entidades privadas como «Monclair» por mencionar uno famoso, en vista de la crisis a la que se enfrentan las personas para poder alquilar, abrieron opciones para dar «garantías» que algunas inmobiliarias aceptan, no todas.

Generalmente los requisitos de éste tipo de garantías son:

  • Llevar uno o dos años trabajando en Argentina en relación de dependencia (y legalmente «en blanco»)
  • Un sueldo mínimo entre $2.000 y $5.000 ARS o en su defecto que el alquiler no supere el 30% del sueldo
  • A veces se pueden sumar sueldos en conjunto (entre amigos que llevan trabajando tiempo en Argentina suman sus recibos de sueldo para llegar al monto que pide el banco)
  • Hay que pagar comisión al banco / entidad , la última vez que consulté era entre $5.000 a $6.000 ARS
  • La inmobiliaria debe aceptar éste tipo de garantía y además el origen de la garantía (algunas solo aceptan de determinados bancos o entidades.

Las ventajas y desventajas son las mismas que alquilar por inmobiliaria con garantía, con la diferencia de que es más fácil obtener una garantía bancaria que una garantía de familiar directo/indirecto.

Garantías Bancarias (conocidas o que he escuchado nombrar)

Bancos «se supone que es la opción más segura»

Provincia Seguros

Banco Supervielle

Banco Ciudad

Entidades

Monclair «la que más escuché nombrar»

Recuerden preguntar a su inmobiliaria si acepta Seguro de Caución y de qué Banco o Entidad

Alquiler Temporario

Alquiler temporario, útil para estadías cortas pero no es económico

Alquiler temporario, útil para estadías cortas pero no es económico

El alquiler temporario son departamentos generalmente bien amoblados que tienen contratos de 3 a 6 meses o hasta un año inclusive.

Son buenos para una estadía corta, aunque sus precios suelen ser altos y a veces hasta piden pago directamente en dólares.

La gran desventaja de éste tipo de alquileres es que al ser por períodos tan cortos de tiempo, una vez vence el contrato suelen irlo aumentando escalonadamente entre un 15% y 20% lo cual, para el bolsillo de la persona común no será fácil de mantener con el paso del tiempo.

No son lugares para permanecer largas temporadas, así que tengan éso en mente si deciden buscar alguno, en internet encontrarán muchos buscando «Alquiler Temporario»

Otras opciones

Un hostal es una buena opción antes de alquilar una casa o departamento

Un hostal es una buena opción antes de alquilar una casa o departamento

Debido a las dificultades para alquilar, es normal que veamos habitaciones casi al mismo precio que un departamento de 1 o 2 ambientes, sobre todo en Buenos Aires por la gran cantidad de extranjeros que vienen a Estudiar o Trabajar.

Como siempre, recomiendo el Rincón de la Abuela como una buena opción para hospedarse, tal vez no sea la más económica, pero después de haber vivido más de un año en diferentes lugares éste es sin duda el que puedo recomendar.

Otra buena opción es Comparto Depto, donde se pueden buscar «room-mates» o compañeros de departamento. Sin embargo creería que puede ser inseguro (no sea que nos toque un loco) pero, si tenemos suerte y damos con alguien bien que se ajuste a nuestro estilo de vida y no sea de hacer fiestas todos los días puede ser una excelente opción.

También hay personas que inician hospedándose en un hostal y luego se mudan con los amigos(as) que hacen allí a algún departamento temporario.

Cuánto cuesta alquilar en Buenos Aires

El costo de los alquileres en Buenos Aires sube constantemente (25% en el último año), aquí una tabla extraída de Clarín donde se comparan las subas entre 2013 y 2014.

Barrio20132014
Palermo$3.836$4.850
Retiro$3.572$4.590
Recoleta$3.521$4.585
Núñez$3.392$4.419
Belgrano $3.340$4.214
Colegiales$3.133$4.054
Villa Crespo$2.981$3.875
Almagro$2.976$3.851
Villa Urquiza$ 3.044 $3.769
Caballito$2.993$3.488
Villa Devoto$2.692$3.484
Villa del Parque$2.730.$3.432
Balvanera$2.736$3.242
Flores$2.608$3.246

Como se puede apreciar, por factores como la inflación los costos de alquiler han aumentado considerablemente, por lo cual es importante que tenga en mente en qué zona va a vivir en Buenos Aires o si decide vivir en Provincia tener en cuenta que los alquileres no son tan costosos como en Buenos Aires, pero los salarios también suelen ser más bajos que los de la Capital Porteña.

 

Alquilar departamento o casa en Argentina

Alquilar departamento o casa en Argentina

Normalmente el Alquilar departamento o casa en Argentina no es como en otros países de Latinoamérica donde: «ves el cartel, preguntás y arreglás con el dueño» (todo es más Europeo). Aquí todo se maneja a través de Inmobiliarias y escasamente a través de dueño directo.

Si hay algo que las inmobiliarias reconocen son las dificultades que se le presentan a las personas, tanto nacionales como extranjeras para poder alquilar un lugar.

Todo éste tema surge debido a que la ley en Argentina proteje al inquilino, debido a ello los dueños tienen mucho miedo de alquilar un lugar a cualquiera.

Es tanto así que es muy común que se presenten casos donde los mismos dueños tienen que quemar (incendiar) su casa o departamento para poder echar a las personas que viven dentro.

Es un tema complicado, si alguien por ejemplo alquila un departamento y tiene un hijo, la ley lo proteje y no pueden echarlo a la calle, si la persona decide no pagar estará viviendo gratis durante todo el proceso judicial.

Cómo Alquilar departamento o casa en Argentina

Normalmente dentro de los requisitos para alquilar un lugar a través de inmobiliaria podemos encontrar:

  • Garantía de Capital Federal «o ciudad donde va a vivir» (Familiar Directo) | Un familiar directo «garante» que tenga una propiedad en Argentina para servir como co-deudor con la escritura del inmueble
  • Gastos de contrato por cada garante | Pagar un contrato por cada dueño del inmueble «garante», es decir, si son dos los dueños del inmueble ambos deben tener contrato
  • Mes por adelantado | El primer mes que se va a vivir
  • Mes de Depósito | El depósito es el valor de un mes de alquiler, se devuelve al terminar el contrato de alquiler
  • Dos meses de Comisión | Dos meses de alquiler como comisión para la inmobiliaria (no regresan)
  • Gastos de Escribanía para el Contrato | Los gastos para elaborar el contrato
  • Alquiler a dos años, el segundo año el alquiler sube 25% | Por la inflación suben los costos del alquiler, puede ser cada 6 meses o cada año, entre un 10% y un 25% (normalmente 25%)
  • Impuestos Anuales | Dependiendo del lugar, puede variar el valor entre los $70 ARS  a los $900 ARS, se paga una vez por año
  • Gas, Luz y Agua | Es económico, en una familia de 4 personas no se van más de $200 pesos mensuales
  • Expensas | Si es un departamento se deben pagar los gastos del edificio, mantenimiento, etc… eso son las expensas, las casas y PH están excentos de éste valor.

La mayoría de los que somos extranjeros ya estamos imposibilitados para alquilar con el primer punto «Garantía Propietaria, Familiar Directo», pues no tenemos familia con propiedades en Argentina (normalmente).

Alquilar por Inmobiliaria, lo más convieniente pero el mayor desafío

En la Provincia de Buenos Aires y en el resto de las provincias de Argentina se llega a alquilar con más facilidad pues los requerimientos y costos suelen ser mucho menores, el lugar más difícil para alquilar es sin duda la Capital.

Supongamos el caso de alquilar un monoambiente en Capital Federal

monoambienteSuponiendo que pudiésemos alquilar porque «tenemos la garantía» los costos de alquilar un depto pueden variar dependiendo del tipo de lugar.

Para dar un ejemplo, hablemos de un «monoambiente» que es el departamento más chico que se puede conseguir, después de eso ya es alquilar una habitación.

Un monoambiente, que está alrededor de los 30 a 38 m2 y como su palabra lo dice es de 1 solo Ambiente, donde la habitación para dormir tiene la cocina ahi mismo y el baño lo separa una puertita (en el mejor de los casos).

El costo de un monoambiente varia entre los $1300 a los $2400 ARS, dependiendo de la zona, la cantidad de metros, si tiene o no balcón.

Tomemos un valor intermedio, vamos a suponer $1700 ARS mensual. Vamos con los requisitos para ingresar al depto:

  • Primer Mes Adelantado: $1700 ARS
  • Mes de Depósito: $1700 ARS
  • Comisión Inmobiliaria: $2400 ARS
  • Gastos del Contrato: $ 600 ARS (Digamos que salió barato)
  • Servicios públicos: $100 ARS (Mensual)
  • Impuesto Anual: $0 (La mayoría de los dueños suele cubrirlo)
  • Expensas: $400 ARS Mensual (El valor de las expensas varía por zona y tipo de edificio, puede variar entre $200 a $1.100 ARS)
  • Total para ingresar al departamento: $6.900 ARS

Estamos suponiendo un monoambiente, en una zona más o menos céntrica de Buenos Aires. De entrada ya debemos contar con un presupuesto de $6.900 ARS y después las mensualidades de $2.200 ARS (Alquiler + Expensas + Servicios)

Ahora, eso sería para el primer año, para el segundo año las inmobiliarias normalmente plantean un %25 de aumento, entonces ya no pagaríamos $1700 ARS de alquiler sino $2125 ARS esperando que no suban también las expensas.

Por eso también es normal que la gente cambie de casa cada dos años, pues la subida porcentual anual termina tarde o temprano a precios muy altos.

Alternativas para poder alquilar

Si bien la mayoría de las inmobiliarias son excluyentes con el tema de la garantía propietaria aquí tenemos algunas opciones que fueron surgiendo por el tema de los extranjeros:

  • Alquilar con Garantía Bancaria o Seguro | Supervielle, Banco Provincia, Monclair y otros ofrecen garantías o seguros que reemplazan el tema de la Garantía Propietaria, deben preguntar a la inmobiliaria si aceptan éste tipo de seguro o garantía.
  • Alquilar con dos recibos de sueldo | Algunas inmobiliarias alquilan a personas que presentan dos recibos de sueldo, para que otra persona le sirva de co-deudor, no es tan común como la garantía Bancaria pero lo hay.
  • Alquilar con un gran depósito | Pagar una fuerte suma 1 o 2 años por adelantado, no todos lo aceptan y varía entre los $15.000 a $25.000 ARS dependiendo del alquiler, son pocos los que aceptan alquilar bajo éstos términos.
  • Alquiler Temporario | Si usted no consigue nada, un alquiler temporariao es una buena opción. Alquilan por 6 meses un departamento y van renovando contrato, el problema es que son departamentos normalmente muy costosos, entre los $900 y $1200 USD por mes.
  • Alquilar con Dueño Directo | Los dueños directos pueden pedir garantía propietaria, pero con muchos de ellos se puede hablar y llegar a un acuerdo con recibo de sueldo u otros arreglos para alquilar, la forma más fácil de encontrar éste tipo de personas es por Solo Dueños o Facebook

Otras opciones cuando no hay mucho dinero

Claramente no todos cuentan con una suma entre los $6.000 a los $21.000 ARS para alquilar un depto por su propia cuenta, sobre todo aquellos que estamos solos aquí.

Las opciones que pueden tener en cuenta son:

  • Un Hostel económico | No irse a cualquier parte, hay lugares muy baratos pero las condiciones son muy precarias, compartir habitación y baño con 6 a 10 personas no es nada lindo, nada seguro y nada ínitmo. Si quieren una recomendación, éste es un HBBB ( Hostel Bueno Bonito y Barato)
  • Una habitación en Casa de Familia o Particulares | Ésta opción es más o menos segura, hay que revisar muchas ofertas y no irse a vivir con cualquier persona, teniendo cuidado y buen criterio sale económico y rentable para cualquiera. Les recomiendo inscribirse en Comparto Depto.

 No conviene tener muebles

A menos que usted decida permanecer un largo período en Argentina le conviene considerar departamentos o casas que estén amobladas.

Imagine que si debe mudarse cada 6 o 24 meses tendrá que moverse con todas las cosas de un lugar a otro gastando dinero y energía. Además una vez que usted decida regresar a su país tendrá que vender o regalar todo aquello que no se pueda llevar y eso es un tema complicado.

Por otro lado si desea vender cosas peude publicitarlas en el foro de productos y servicios de nuestra página.

Dónde buscar departamentos o casas para Alquilar

Zona Props

Solo Dueños

Inmuebles en Buenos Aires

Vivavisos

Departamentos para Estudiantes  (Solo estudiantes)

Hostel bueno y económico